中东部地区-福建房地产泡沫是最严重的省份之一,所以福建的房子先别碰!

中东部地区,房地产泡沫最严重的省份是哪个?也许你会想到浙江,这当然没错;但我告诉你,福建目前的严重程度很可能不亚于浙江。
在国人心目中,福建的形象一直比较模糊:说它经济发达吧,比不过广东、浙江;说它有文化底蕴吧,不如江苏、上海;说它的海鲜有名吧,辽宁、山东会不服气;说它的海景漂亮吧,又无法跟海南相比。总之,这是一个中庸的省份。
就是这样一个地方,过去几年中房价一路飙升。根据禧泰房地产数据中心的统计,2014年3月厦门平均房价为2.22万元每平米,超过三亚、杭州、广州,位居内地城市第四位;而福州平均房价为1.41万元每平米,超过宁波、青岛、大连等城市,位居内地城市第11位。
从经济数据上看,福建是个中等偏小省份。2013年年底,这个省吸附的资金总量(金融机构本外币各项存款余额)只有2.89万亿,位居省级地区的12位,只相当于广东的24%;而福建的常住人口,只有3774万人,相当于广东实际生活人口的三分之一。如果拿福建跟深圳比,我们也会发现,在很多关键数据上福建比不过只有弹丸之地的深圳:资金总量,深圳是福建全省的1.17倍;财政总收入,深圳是福建的1.4倍;进出口总额,深圳则是福建的近3倍。
我们可以做一个数据对比,看看目前福建房地产开发量有多夸张:福建目前城镇人口是2293万人,跟北京差不多。2013年,福建房地产开发施工面积达到2.63亿平米,其中住宅1.78亿平米,分别相当于北京的1.22倍和1.88倍。要知道,北京现在的房子不仅仅给北京人使用,还是全国富人的最佳投资品,其真实需求量会远远超过福建。
再看看“深圳+东莞” 跟福建的比较。我在此前的文章中推算过,目前东莞大约有1200万人,加上深圳的1800万人(深圳警方承认的数字),这两个城市共计3000万人,而且 基本上全部实现了城镇化。应该说,深圳和东莞总人口是大大超过福建城镇人口的。但2013年深圳和东莞房地产开发施工总面积只有大约7000万平米,不到 福建的30%。即便考虑到东莞深圳违法建筑较多,开发总量也很难超过福建的一半。
从福建自身来看,房地产开发量最近5年也呈现突飞猛进的态势。2009年的施工总面积只有1.17亿平米,到2012年就增加到了2.1亿平米,2013年又增加到了2.63亿平米。而2013年全省竣工房屋面积,比2012年大增51%。这种增长速度,只能用疯狂来形容。
一方面是开发量剧增,另一方面却是销售锐减,价格飙升。有媒体报道称,2009年至2013年的5年间,福州市商品住宅成交面积自563万平方米滑落至228万平方米,降幅达到59%;而成交价格则由7619元/平方米攀升至1.62万元/平方米,涨幅达到113%。
中国绝大多数省份,人口和资金高度集中在一两个城市。而福建则不然,这个人口总量偏小,资金总量有限的省份,却有三个中心。真正的经济中心、生产中心是泉州。2013年GDP是5218亿元,虽然只能跟唐山、南通PK一下,但却是福建的老大,其旗下的石狮、晋江民营经济都比较活跃。但全省的资金中心在福州,因为这里是省会,权力在此,钱自然被招来了。虽然省内第一,也仅仅8950亿而已,还没有佛山、无锡多。而房地产的中心、外地人最喜欢的城市,显然是厦门。这个美丽的特区城市,虽然房价高居内地城市第四,但GDP只有3000亿,相当于深圳南山区而已。汇聚的资金总量大约6400亿,跟常州、烟台差不多。
所以,厦门的合理房价应该是跟青岛大连相当,福州的房价跟苏州、无锡、佛山相当。目前福建房价之所以虚高,跟福建人胆大爱冒险有直接关系,也跟浙江这个“带头大哥”的影响有关。
但福建的经济实力和人口密度,怎么能跟浙江相比呢?浙江资金总量是福建的2.6倍,人口是福建的1.5倍。如今浙江已经“亢龙有悔”,福建需要接受调整的日子应该不远了。所以,如果你不是刚需,而是投资客,福建的房子先别碰!

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